Капаните на панелната колективизация

НИКОЛАЙ ТОДОРОВ*

Постановление № 18/2.02.2015 г. на Министерския съвет, с което бе приета Националната програма за енергийна ефективност на многофамилните жилищни сгради, популярно наричана „Безвъзмездното саниране“, даде официален старт на една мощна рекламна кампания. Типично по български мненията за „безплатното саниране“ са силно поляризирани. Те варират от очакването да се сбъднат мечтите и панелните комплекси да не изглеждат вече като гета, до хипотезите, че много граждани рискуват да загубят собствеността на жилищата си.

Нека безпристрастно да разгледаме процедурите, които следва да се осъществят по тази програма, документите за които са достъпни на сайта на МРРБ.
Задължително условие е всички собственици в многофамилни жилищни сгради да се обединят в Сдружение по реда на Раздел III от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Обявява се събрание в блока, разлепват се покани на видно място в сградата, до които трябва да се постави и проект на Споразумение за учредяване на Сдружение на собствениците (СС). В уречения ден и час се събират повече от две трети (67%) представители на собствениците, има кворум, започва събранието. Първа точка - „Приемане на решение за учредяване на СС и одобряване текста на споразумение за създаване на СС“. Следват изявления и се стига до гласуване. Тук законът е издигнал първата стена, която може да се окаже на практика непреодолима. Решението за Учредяване на СС, според чл. 27 ал. 5 ЗУЕС, се приема с единодушие! Тоест 100% от присъстващите трябва да гласуват „за“. На опитни юристи не им е известно каквото и да е друго колективно решение, по какъвто и да е друг закон, или кодекс да може да се приеме единствено с единодушие. И не само решението за учредяване, а и споразумението, както и срокът на съществуване на сдружението трябва да се приемат със 100% единодушие. Любопитно е, че по отношение на срока, за който се създава СС, когато целта е да ползва безвъзмездно финансиране, задължително трябва да е неопределен (чл. 28, ал. 2 ЗУЕС)! Интересно какво е имал предвид законодателят, вменявайки такъв абсолютен праг, и то за вземането не на едно, а на цели три отделни решения на общо събрание?

Нека влезем в хипотезата, че всички собственици са запознати и убедени, че „така трябва“. Събранието изготвя протокол и всички собственици се подписват в таблица с описание на имота си - предназначение, вход, етаж, номер, идеални части в процент. Сдружението е юридическо лице, което се вписва в Регистър на съответната община по местонахождение на сградата (чл. 44, ал. 1 ЗУЕС) и в Регистър БУЛСТАТ (чл. 25, ал. 5 ЗУЕС), воден от Агенцията по вписванията.

Така СС вече попада в обхвата на Закона за Регистър БУЛСТАТ. Още при вписването в него се изискват доста данни, сред които такива за капитал на ЮЛ, разпределение на капитала, правоприемство, представителство и др. Опитни в регистрационния режим по ЗЮЛНСЦ юристи споделят, че най-често тези графи остават непопълнени... Леко притеснително е друго - съгласно чл. 5, ал. 2 и 3 от Закона за регистър БУЛСТАТ е задължително (за неспазването има и глоби!) целият документооборот на сдружението, както и документите, издавани от държавната власт, местното самоуправление и на съдебната власт, да съдържат кода по БУЛСТАТ. Дали пък в главата на някой юрисконсулт от „Топлофикация“ примерно няма да хрумне идеята да кореспондира за някое задължение не с отделен собственик, а с няколко наведнъж на адреса на юридическото лице (СС) чрез законния му представител?

И така, всички предварителни условия са изпълнени и СС подава в общината Заявление за интерес и финансова помощ, с всички документи. Приемаме, че всичко е изрядно и се пристъпва към сключване на договор за целево финансиране на дейностите. Този договор е между кмета на общината, Министерския съвет (чрез областния управител) и „Българска банка за развитие“ АД. Методиката на МРРБ предвижда СС да се представлява от кмета на общината. За целта е наличен типов договор между кмета, наричан довереник и Сдружението на собствениците - доверител. Довереникът (кметът) обезпечава административно всички дейности - обследване, инвестиционен/технически проект, процедури по ЗОП, изпълнение на СМР, строителен надзор, инвеститорски контрол и пр. Според чл. 5 на този договор доверителят (СС) поема задължения, описани в 13 алинеи, да се надяваме не фатални. Тези задължения се отнасят до абсолютно всички собственици, които следва да осигурят условия и предпоставки за изпълнение на дейностите по обновяване на сградата - точно, пълно, качествено, в срок... И тук отново може да се разсъждава по няколко възможни хипотези.

Първата - едно от тези задължения е да осигури достъп до всеки самостоятелен обект по съгласуван с довереника график. Ами ако този график се разминава с ангажиментите на някой от собствениците. Да речем, наложи му се да отсъства точно в този период... Или пък вземе, че не отвори вратата пред напиращите да си свършат работа обследващи експерти. Той може и да е от тези 23%, които не са присъствали на събранието и не са гласували за създаване на сдружение. И да не си спомня да се е подписвал, че е поел ангажименти към СС... Така много бързо може да се стигне до прилагане на чл.8 ал. 3 от договора с кмета, според която „Доверителят дължи възстановяване на разходите по действително извършените дейности..., както и дължимите неустойки по вече сключени договори от страна на довереника...“. Виновният е един, но последствията са за всички собственици от блока.

Втора хипотеза - промяна на предназначението на самостоятелен обект (чл. 5 ал. 10 от договора). Отнася се до фактическо упражняване на стопанска дейност, отдаване под наем на имота, или извършване на дейност от търговци със свободни професии. Тогава собствениците на такъв имот стават получатели на минимална помощ от Закона за държавните помощи) и задължително следва да попълнят Приложение № 2 към договора, или да заплатят на довереника съответната част от разходите за обновяването на блока... Попълненото приложение също води към възстановяване на разходите. Да не се заблудите, че това задължение приключва с видимия край на санирането? Не! То важи за целия срок на договора, който се сключва „за срок до изплащане на всички задължения по договора за целево финансиране“. Т.е. за неопределени години напред във времето. По силата на чл. 30, ал. 1 ЗУЕС „при промяна на собствеността върху самостоятелен обект, членството в сдружението се прехвърля на новия собственик“, който ще е обременен с поетите от предишен собственик задължения.

Трета хипотеза - апартаментът ви е вече ипотекиран или след санирането искате да ползвате ипотечен кредит, примерно от банка. Ако ипотеката е налице при учредяване на СС, то вместо вас във всички учредителни процедури участва банката. Тогава тя се явява получател на държавна помощ и следва да възстанови средствата, според дела на имота. И когато дойде щастливият ден, да сте изплатили ипотечния кредит, дали банката няма да ви поиска и тези пари? Вероятно - да.

И друго: за колко панелни блока ще стигнат парите? Ако в момента за 200 милиона се състезават само сдружения, които имат минимум 36 самостоятелни обекта, то от 2016 г., допустими ще са и тези с до 36 апартамента. В България има 70 259 панелки и ЕПК. На санираните - честито, а на останалите ще се наложи да се запознаят с нелеките процедури за ликвидация на сдружение.

* Авторът е бивш отговорен редактор на списание "Общество и право", бивш главен редактор на списание "Правен свят" и главен експерт в Народното събрание.