Добромир Ганев, председател на Национално сдружение Недвижими имоти, пред „Труд“: Жилищата са най-достъпни от 12 години насам

Хората усилено търсят имоти, а Covid-19 само допълнително увеличава желанието да се сдо­бият с по-голям апартамент или къща на село. Такова голямо търсене не сме виждали през последните 30 години, а брокери и икономисти го описват като феномен. В един и същи момент има много реални икономически фактори, които влияят позитивно на жилищния сектор - рекордно ниски лихвени проценти, висока инфлация и увеличение на заплатите в редица сектори на икономиката. Цените на имотите в големите градове са нараснали с 9%, а една от причините за това е поскъпването на строителните материали. Но въпреки всичко това за момента хората, бизнесът и банките продължават да са разумни и не правят грешни стъпки. С въпроси какво можем да очакваме на пазара на имоти се обърнахме към Добромир Ганев, председател на Национално сдружение Недвижими имоти.

- Г-н Ганев, на имотен форум преди дни споменахте, че сделките с имоти чупят рекорди. На какво се дължи това?
- През последните тридесет години не е имало друг пазарен момент, в който толкова много и различни обективни фактори да са влияели в посока увеличаване на активността и цените на пазара - от ниските лихви и завръщането на българи от чужбина, през новите ниши, свързани с необходимостта от смяна на дома с по-голям и търсенето на втори дом, до нарастването на спестяванията по време на кризата и инфлационните процеси, които протичат в последните месеци.

- Освен в София, къде наблюдаваме по-голяма активност на пазара на имоти?
- Активността е във всички големи градове на страната, като в София сделките достигат цифрата от 16 000, при 12 000 броя сделки през 2020 г. Ръстове на сделките се наблюдават и в големите областни градове. Например сключените сделки за покупко-продажба на имоти в Бургас за първото тримесечие на 2021 г. са 3500, или с цели 1000 сделки повече от същото тримесечие на 2020 г. В морската столица сделките са 6300 и също отбелязват растеж на годишна база с над 1000 броя. Делът им е висок и за последните 4 години назад. В Пловдив ситуацията е аналогична, но ръстът е драстичен - 8500 са сделките в града под тепетата за периода януари - март 2021 г., при записани 5500 година преди това. В Русе сделките с имоти не са били с такъв висок дял от 2017 г. - 2500 на брой. Стара Загора се нарежда по брой сделки до големите областни градове - 2500 на брой за първото тримесечие на 2021 г., при 2000 през 2017 г. Сделките с жилища във Велико Търново са 1700 през първото тримесечие на 2021 г.

- Ако нараснат лихвите по кредитите, това би ли се отразило негативно на пазара?
- Въпрос на гледна точка. Аз не мисля, че ще се отрази негативно. За мен и за повечето макроикономисти това е естествената, логична крачка към стабилен пазар на имоти, стабилен банков сектор и здравословен инвестиционен климат. Вероятно през следващата година няма да има някакви значими движения на лихвите, но въпреки това може би ще станем свидетели на леки спадове на ръстовете, както при ипотечното кредитиране, така и при обема от сключени сделки.

- Жилищата в цялата страна поскъпват с 9%, колко достъпно е да си купиш имот в момента?
- Сега е моментът с най-висока достъпност и степен на възможност за покупка на жилище за последните 10-12 години. През 2008 г. 1 квадратен метър жилищна площ можеше да бъде купен с цели три заплати. Сега, в края на 2021 г., един квадрат жилище може да купиш само с 1,2-1,5 средни заплати за страната. В България този коефициент за достъпност е един от най-благоприятните не само сравнен с богатите европейски икономики, но дори сравнен със съседни страни като Сърбия, Гърция, Румъния и др. София даже изобщо не е в топ 60 сред градовете в Европа с най-високи цени на жилища. Рига е последна в тази класацията с 1600 евро за квадратен метър. Най-скъпият град е Лондон с 16 000 евро за квадрат. София е едва седма по средни цени на жилищата в центъра сред 12 столици на страните от Източна Европа. На Балканите най-високи са цените на недвижимите имоти в хърватската столица Загреб. В центъра на града те са средно 2930 евро за кв. метър, а извън него - 1960 евро за кв. метър. След него се нарежда Белград с нива съответно от 2644 евро за кв. метър и 1429 евро за квадрат. Трети е Букурещ. В централните квартали на главния град на северната ни съседка средната цена на апартаментите е 1900 евро за кв. метър, а извън тях - 1135 евро за квадрат. В Тирана пък цените са съответно 1814 евро и 767 евро за кв. метър, а в Скопие - 1266 евро и 900 евро за квадрат.

- Колко години трябва да спестяваме, за да си купим жилище?
- За да придобиеш апартамент в Стара Загора например, ти трябват 5-6 години. За София е по-голям периодът, но не надвишава 7-8 години. Това беше преди няколко месеца. Сега с ръста на цените, който не знаем още колко е за трето и четвърто тримесечие, може и показателят да се е влошил, но в рамките на още 1 година спестяване.

- Строителните предприемачи алармират за поскъпване на материалите, което реално вдига и цената на новото строителство. До каква степен този фактор и инфлацията оказват влияние на цените? Може ли да говорим за двуцифрени ръстове на цените на новото строителство през 2022 г.?
- Да, строителните материали, суровини и технологии, влагани в сградите, средно са поскъпнали с 25-27% само в рамките на деветмесечието. Това е значимо увеличение и то обективно се отразява на себестойностите и съответно на крайните продажни цени на продукцията, в случая жилищните имоти. Инфлацията не е толкова висока, за да предизвика бързо поскъпване на стоките и услугите, но гражданите усещат как спестяванията им губят стойността си и предпочитат да намалят рисковете от обезценяване на парите им и някои от тях прибягват към покупката на имот като сигурно убежище за закрила на финансите си.

- Наблюдение върху започнатото строителство в страната за последните 18 години показва, че най-активно то се реализира в сегмента „жилища“. Това ли е най-доходният актив за последните 18 години в страната?
- Това е най-популярният и достъпен от гледна точка на познаване от обикновените хора. В някои моменти от развитието на пазара на имоти през посочения период жилищата даваха възможност за реализиране на най-висока доходност. В други етапи това бяха търговските площи. В трети моменти - офисите. Сега например най-атрактивни за инвеститорите са логистичните и индустриални площи. Но извън жилищните имоти всеки друг тип актив изисква специфични знания и компетенции, които да гарантират наистина успешна инвестиция. Такива умения и знания обикновените потребители рядко притежават. Ето защо жилищните имоти, като най-познат актив са предпочитани от дребните инвеститори-физически лица.

- Колко са празните жилища в страната и защо според вас стоят по този начин - нито някой живее в тях, нито се отдават под наем?
- Няма официална статистика за техния брой. Някои от тях изобщо не са закупени за удовлетворяване на жилищни нужди или за отдаване, а са закупени само за да съхранят спестяванията на своя собственик. Други не могат да бъдат отдадени в този момент, поради не добър наемен пазар, което вероятно ще се промени скоро. Това са основните причини за празните жилища.

- Много анализатори казват, че търсенето на имоти е по-голямо от предлагането в последните 30 години, заради това и цените не са спирали да растат през последните години.
- Работя и анализирам пазарите от вече почти 30 години. Не съм наблюдавал подобен, като сегашния феномен за този период. В един и същи момент толкова много реални икономически фактори да влияят обективно позитивно на жилищния сектор. Сами преценете: рекордно ниски лихвени проценти, увеличение на средната брутна работна заплата в София и страната, ниско ниво на безработица, липса на достатъчно предлагане и увеличаващите се цени за строителство, очаквания за 4-6% инфлация, очакванията за влизането ни в Еврозоната, политическата нестабилност, нулевите лихви по депозити в повечето банки, ограниченото потребление, което генерира увеличаване на спестявания през локдауните. В това число и необходимостта за повече пространство при работа от вкъщи и закупуване на по-големи жилища, новата пазарна ниша - придобиване на втори дом, стремеж към купуване на по-просторни или по-тихи места, вследствие на дългите часове, прекарани вкъщи през локдауните. Връщане на българите, живеещи в чужбина, или намерение за скорошно връщане. За първи път през изминала 2020 г. в страната се върнаха за постоянно живеене 38 000 наши сънародници, а излязоха само 6000. Обичайно съотношението беше точно обратно.

- Може ли да говорим за имотен балон?
- Не, не подкрепям тази теза. Считам, че с изброяването по-горе на част от факторите, които влияят на пазара, отговорих на този въпрос. Има нещо, което обаче всички трябва да имат предвид - да преценят правилно своите финансови възможност, ако придобиват имот с кредит. Необходимо е да предвиждат варианти, в които пред българската икономика като цяло може да възникнат проблеми, които да се отразят пряко на техните доходи и семеен бюджет. Добре е за подобни хипотези да предвидят буфери в своите бюджети. Когато има недостиг на предлагане, няма как да има балон. В момента почти всеки имот, който се продава на пазара, се предлага с наддаване. Това говори за липса на предлагане. Има неща, които се случват може би за първи път на нашия пазар. Пример е недостигът на имоти.

- Върви ли пазарът към успокояване?
- Ако бъде взето решение за ограничаване на инфлационния процес, може да станем свидетели на някакво повишение на лихвите. В САЩ това се очаква да се случи, а може би и в Европа. Покачването на ипотечните лихви в Америка се очаква да е около 3-3,5%, а това винаги се отразява на обема на покупки. Има индикации, че следващата година ще е подобна на резултатите от 2021 г., но може би с по-малки ръстове. Да, по-скоро ще се върви към някакво успокояване.

- Какви са вашите притеснения спрямо този процес?
- Притеснява ме фактът с недостига на имоти в някои от районите на големите градове. Също ме притеснява, че ако се спрат продажбите „на зелено“ поради проблеми с калкулирането на себестойности, това за големите финансово стабилни компании може да не е проблем, но има доста средни и малки фирми, които работят с ресурс от продажби „на зелено“. И ако това се коментира, аз бих искал да получа отговор какво би се случило с тези компании, защото това създава риск за купувачите. Не дай боже да има проблеми със завършване на проекти.

- Има ли имоти на вторичния пазар, които са с твърде нереалистични, високи цени?
- Да, винаги наблюдаваме как някои собственици не оценяват правилно своите имоти. Както и по-горе споменахме, обикновените хора нямат налични знания и експертиза, за да използват и прилагат правилно методите за оценяване на жилищни имоти. Това обичайно води до загуби в реално изражение за собственика - по-ниска цена на реализация или невъзможност за реализация и загуба на купувачи и време.

Нашият гост
Добромир Ганев е професионалист с многогодишен управленски опит в индустрията и пазара на недвижими имоти. Роден е в Бургас на 17 март 1972 г. Придобива магистърска степен по „Икономика на индустрията” във Варненския университет. Редовен докторант към Икономически университет- Варна, професионално направление Икономика - строителство и недвижима собственост. Специализира Международна търговия и бизнес развитие към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. Придобива CIPS сертификат на National Association of REALTORS-USA за международен специалист в сферата на недвижимите имоти и SRS сертификат на Real Estate Business Institute за представителство на интересите на продавачи на имоти. В момента Ганев е председател на УС на Национално сдружение недвижими имоти.